Les prix de l'immobilier, les réussites allemandes et les déboires français...

Par Laurent Ribadeau Dumas | Publié le 10/04/2013 à 12H04, mis à jour le 10/04/2013 à 12H10

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Chantier de construction à Berlin, avec en arrière plan, le célèbre Fernsehturm, la tour de télévision, située sur l'Alexanderplatz et construite par le régime stalinien de l'ex-RDA (28 mars 2013) © AFP - JOHN MACDOUGALL

En 16 ans, entre 1996 et 2012, les prix de l’immobilier ont plus que doublé en France alors qu’ils restaient stables en Allemagne. Une hausse qui est devenu un frein pour la compétitivité de l’Hexagone, pensent maints économistes.

Les chiffres les plus officiels le disent : la France est le pays de l’UE où «les prix du logement ont le plus augmenté en termes réels» après un trou d’air en 2007-2008, selon le Bilan approfondi pour la France, établi en mai 2012 par la Commission de Bruxelles. Depuis, leur repli est resté limité. Malgré la dégradation du contexte économique et l’effondrement des transactions.
 
De son côté, l’Allemagne a été épargnée par une hausse que d’aucuns qualifieront de spéculative. Motifs : «une démographie atone, un stock de logements important et un vaste marché locatif – contrepartie d’un faible taux de propriétaires», explique Marianne. Dans le même temps, les logements chez notre voisin sont «de meilleure qualité» et offrent «des conditions de confort supérieures au parc français», constate une étude du Crédoc.

«En Allemagne, les loyers sont plus encadrés qu’en France, et la politique volontariste de logements sociaux destinés aux classes moyennes a permis d’éviter les risques de pénurie», précise l’étude. La comparaison n’est donc pas en faveur de la France… «Qu'on ne nous dise pas que réguler le marché tient du bolchévisme alors que des pays aussi libéraux que l'Allemagne le font», commente Christophe Robert, délégué général adjoint de la Fondation Abbé Pierre, cité par L’Expansion.

En une quinzaine d’années seulement, «les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 dans notre pays, soit une hausse bien plus vive que celle des revenus (multipliés par 1,6 depuis 1995)», constate l’étude du Crédoc, intitulée La crise du logement entretient le sentiment de déclassement social. Avec toutes les conséquences que cela entraîne pour le pouvoir d’achat des ménages, notamment les plus modestes. «Le coût du logement pèse plus lourdement pour les ménages à faibles ressources, les locataires du parc privé et les accédants à la propriété», constate l’INSEE. «Un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40% de ses revenus pour se loger», précise la même source.
 
La situation est d’autant plus préoccupante dans l’Hexagone que les logements sont en moyenne 40 à 60% plus chers à l’achat en France qu’en Allemagne et les loyers 10 à 20% plus élevés.

Quand des Strasbourgeois achètent en Allemagne

Quand des Strasbourgeois s'installent en Allemagne Quand des Strasbourgeois s'installent en Allemagne
France 2, journal de 13 h, 6-2-2006

Cette situation est-elle à l’origine d’une hausse des salaires plus importante ces dernières années en France qu’en Allemagne sur la période 2000-2011 : 12,23% en France, contre 3,5% Outre-Rhin ? Les économistes en débattent. «En Allemagne, il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en œuvre si les prix de l’immobilier avaient connu la même envolée qu’en France», souligne, fort prudemment, le très officiel Rapport économique, social et financier (RESF) associé au Budget 2013.
 
«Compétitivité-coût» et «balance courante»
Au-delà, un consensus semble se dégager chez les experts de la chose économique pour penser que le coût du logement et de l’immobilier sont devenus, de ce côté du Rhin, un frein à la compétitivité du pays et de ses entreprises. «En renchérissant notamment le coût du travail, la hausse des prix immobiliers pourrait ainsi avoir dégradé la compétitivité-coût des entreprises françaises et détérioré la balance courante», précise, là encore très prudemment, le RESF.

L’OCDE ne prend pas les mêmes gants. Selon une étude, publiée en avril 2010, le déplacement «des ressources du secteur exportateur vers le secteur de la construction déclenchée par une hausse rapide des prix immobiliers a empêché la France de satisfaire la demande d’exportation mondiale adressée à ses produits». Conséquence : entre 2000 et 2010, l’Hexagone aurait ainsi perdu 5% de sa compétitivité à cause de l’immobilier. Les investisseurs s’étant davantage intéressés au BTP qu’aux entreprises industrielles davantage tournées vers l’export.
 
D’une manière générale, les firmes sont elles aussi, par ricochet, concernées par les problèmes de logement de leurs salariés. Ces problèmes «affectent 40% des entreprises», notait en avril 2012 une étude du Crédoc. Selon cette source, 23% des entreprises interrogées pour la rédaction du document parlent de difficultés de recrutement, 19% de problèmes de mobilité des salariés et 18% de baisses de productivité. En raison notamment de trajets de plus en plus longs entre le domicile et le lieu de travail. Petite précision : 15% des sociétés sondées mentionnent que les problèmes de logement sont évoqués lors des négociations salariales…

Dans le même temps, les surplus de capital ou de revenus consacrés par les ménages français à leur logement sont autant de ressources qui ne vont pas à la consommation. Ou à d’autres investissements. De leur côté, les entreprises sont contraintes d’investir dans l’immobilier et le foncier des sommes qui plombent leur bilan et pourraient être employées ailleurs…

De ce point de vue, une étude du Centre pour la recherche économique et ses applications évalue à «au moins» 20 milliards d’euros, pour les firmes installées en France, le coût additionnel en investissement immobilier.
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Le Main, la nuit, à Francfort, capitale économique de l'Allemagne (13-11-2012). © AFP - Image Source - Sylvie Otte